Le sort du logement en cas de séparation de couple

Le logement de la famille est un lieu auquel on s’attache, c’est un lieu où la famille à partager de nombreux moments et a vécu parfois ces plus beaux souvenirs.

Lorsqu’un couple se sépare, le sort de ce logement se révèle alors être une question importante aussi bien sur le plan affectif que sur le plan patrimonial.

Le sort du logement de la famille varie en fonction de deux critères principaux :

• la nature du droit par lequel est assuré le logement (droit de propriété, droit au bail, droit d’usufruit, etc.)
• la nature du lien qui unissait le couple avant la séparation (concubinage, mariage, pacs).

Il convient alors de distinguer le sort du logement en cas de divorce et le sort du logement en cas de séparation d’un couple non marié.

1°) En cas de divorce :

L’article 215 du Code civil énonce le principe selon lequel les époux s’engagent à une communauté de vie et que la résidence de la famille est le lieu qu’ils choisissent d’un commun accord.

En cas de séparation des époux, il convient de décider du sort de ce bien.

Pendant l’instance en divorce, et ceux depuis la loi du 26 mai 2004, les époux sont autorisés à conclure des conventions pour la liquidation et le partage de leur régime matrimonial (art.265-2 c.civ.). Si cette convention porte sur la propriété du logement familiale elle sera notariée.

Les époux peuvent se mettre d’accord pour attribuer à l’un d’entre eux le logement en pleine propriété, ou en location, ou l’attribuer à un tiers.

Si les époux sont locataires, ils peuvent décider de résilier le bail ou d’en laisser la titularité à l’un d’entre eux et l’autre devra seulement délivrer un congé au bailleur.

Dès l’ordonnance de non conciliation, le juge autorise les époux à résider séparément.

Il statuera sur les modalités de cette résidence séparée, et rendra des mesures provisoires, il peut notamment décider :

• d’attribuer la jouissance du logement à l’un des époux ou de la partager entre eux. Il précisera si la jouissance est à caractère gratuit ou non, et en cas de jouissance onéreuse fixera le montant de l’indemnité en cas de non accord des époux sur le montant
• d’attribuer le droit au bail à l’un des époux, si le logement est un bien locatif.

Lors du prononcé du divorce, le juge peut décider :

• à défaut d’accord préalable des époux, d’attribuer la titularité du bail à l’un des époux en tenant compte des intérêts sociaux et familiaux en cause,
• d’attribuer le logement à l’un des époux de manière préférentielle, le bénéficiaire devra alors verser une soulte au copartageant,
• de prononcer un bail forcé : lorsque le logement constitue un bien propre d’un seul des époux, le juge peut décider de concéder un bail à l’autre. Cela est possible si le bénéficiaire exerce seul ou en commun l’autorité parentale sur un ou plusieurs enfants du couple et que les enfants résident dans ce logement.
• d’attribuer le logement au titre de la prestation compensatoire lorsque le divorce fait paraître une disparité.

2°) En cas de séparation du couple non marié :

Lorsque des concubins ou des partenaires d’un pacs se séparent ils ne bénéficient pas de la même protection juridique que les couples mariés, il est donc impossible pour le juge de statuer sur l’attribution du logement familial.

Si le logement familial est un bien locatif, il convient tout d’abord de déterminer si les concubins sont cotitulaires du bail ou non.

• Lorsque les concubins sont en situation de cotitularité, ils doivent s’accorder sur le sort du bail, le juge n’étant pas compétent pour statuer sur la jouissance du logement loué après la séparation d’un couple non marié.

Ils peuvent ainsi décider que l’un d’entre eux demeurera seul titulaire du bail et que l’autre adressera un congé au bailleur.

Mais cela n’est pas aussi simple, puisque si le bail prévoit que tout congé par un seul des copreneurs vaut à l’égard de tous, alors le bail prendra fin. De plus, il peut y avoir une clause de solidarité dans le bail qui prévoit que la solidarité va se maintenir même si le concubin a cessé d’être preneur.

En l’absence de cotitularité, le titulaire du bail peut décider de se maintenir dans les lieux et demander à l’autre de partir, ou alors il peut décider conjointement avec l’autre concubin de lui laisser le logement. Dans ce second cas, les règles en matière de bail d’habitation s’impliqueront, le titulaire devra donner congé pour résilier le bail, et l’autre concubin devra conclure un nouveau contrat. Cela est bien sur possible qu’avec l’accord du bailleur.

En cas d’abandon du domicile par le concubin titulaire du bail, l’autre concubin pourra poursuivre le contrat de bail en justifiant d’au moins une année de vie commune avec le titulaire du bail.

• Si le logement familial est une propriété, les concubins disposent de différentes possibilités de partage en fonction du fait que le bien est commun ou qu’il est la propriété d’un seul des concubins.

Lorsque le logement est la propriété d’un seul des concubins, ce concubin peut décider de continuer à en disposer seul, ou alors il peut donner à l’autre un droit d’usage et d’habitation, ou encore louer le bien à l’autre.

S’il décide de rester dans les lieux, il peut contraindre l’autre concubin à quitter le domicile familial, la présence d’enfants ne changeant rien à cela.

Lorsque le logement est un bien commun, le sort de ce bien est régi par les règles de l’indivision. L’article 815-3 du code civil, exige le consentement de l’un et l’autre des indivisaires pour toute disposition du bien.

Les concubins peuvent convenir que l’un d’entre eux se verra attribuer une jouissance privative du domicile familial en échange d’une indemnité d’occupation.

Le partage du bien peut être fait à tout instant, de manière amiable ou, à défaut d’accord et en l’absence de mention dans l’acte d’acquisition, chacun des concubins est réputé propriétaire pour moitié.

L’attribution préférentielle n’est pas possible entre concubin, mais elle l’est dans le cadre d’un pacs. Si les partenaires n’arrivent pas à s’entendre, l’un d’entre eux peut demander au TGI l’attribution préférentielle du bien, l’autre partenaire recevra alors une soulte.

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Maître Lise BELLET, Avocate à la Cour.